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殼不重 房市還有藍天
新聞發佈時間:2004/07/22 01:28:17 pm
       

■ 文/梁任瑋

「下半年房市還能不能延續去年多頭氣勢,繼續復甦?」這是在520總統就職後,房地產市場裡多數人的疑問。

自從歷經了總統大選的衝擊後,加上年底立委選舉又將來臨,越來越多建商將希望放在第三季,使得近日推案量暴增,建商也不斷喊出區域高價,測試市場買氣。

住展雜誌市調組組長鍾鎵地說,近日北台灣的房地產市場,在颱風遠離後漸漸恢復原有步調。不只報紙廣告量增加,原本因颱風趨觀望的新進個案,也紛紛加入市場成為房市生力軍。

但是,各地房市來人卻依舊表現平平,有些工地專案表示,上周週末舉行的國中基本學力測驗及天氣炎熱異常,使來人狀況受到部分影響。但若從整體看來,則由個案推出前後時程不同而異,剛開始打報紙廣告的個案,由於個案新鮮度夠,週來人多且佳;反觀銷售尾聲個案,由於可選戶別不多,市場反應多較差。

92年全省主要都會區的購屋壓力,平均較91年上升0.25,購屋壓力總平均值為2.68,雖較91年上升,但仍處於低壓波段,民眾的購屋壓力仍在16年低點。

92年全省主要都會區的購屋壓力,除新竹縣、桃園縣及高雄縣等三縣市與91年維持持平之外,其餘各主要都會區的購屋壓力均小幅上升,其中又以台中市上升0.8、高雄市增加0.7及新竹市增加0.5為最。

以每戶的全年性經常收入與30坪房屋總價的比值來衡量購屋壓力,目前全省各主要都會區的購屋壓力係數雖有小幅揚升,但還在4.6以下的水準,台北市、縣以外的地區,大多維持在2至2.5的關卡附近遊走。

國內房市在民國68-70年與76-78年經歷兩次飆漲期,房價在短期內迅速攀升,全省購屋壓力快速攀升,以台北市為例,在房價與所得大幅落差的前提下,77年曾創下9.7的歷史高點。也就是說,當時在不做任何開銷下,平均約需累積10年的家戶所得,才能儲蓄足夠的現金購買一間台北市的房子,築下購屋的高度門檻。

反觀目前的房價與所得,根據主計處所公布的全年性經常收入,台北市家庭全年收入為151.4萬元,30坪房屋平均總價約為695萬元,經計算購屋壓力係數為4.6;台北縣家庭全年收入為110.0萬元,30坪房屋平均總價約為465萬元,經計算購屋壓力係數為4.2;表示目前在台北地區購屋,大約僅需累積四年的家戶所得,便能以現金購買一間房子。

目前台北地區購屋壓力大約是回到73年的水準,也就是說,現在買房子的門檻已經降低到前一波起漲點之前的水準。雖然較91年的歷史低點上升0.25,但若是與民國77年購屋壓力的最高點相較,目前的購屋壓力已不到當時的一半,仍是這16年來購屋最輕鬆的時刻,顯示目前仍處於「低壓」階段。

92年全首省購屋壓力雖然平均較91年上升0.25,但是仍處在歷年來的低壓階段,現階段購屋的壓力仍明顯低於以往。今年下半年在其他外部條件尚未明顯變動之前,預料仍將維持穩定成長的格局。

即便是台灣央行下半年也決定跟進美國升息的動作,基本上也僅表示台灣整體經濟景氣已從復甦轉為熱絡,需要短期調節市場游資充斥所可能造成的通貨膨漲隱憂,而通貨膨漲期間仍以房地產為最佳保值商品,因此下半年甚至明年台灣房市景氣,預期仍將會有不錯的表現。

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