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台商回流 房市2019內需力道可望再成長5%
新聞發佈時間:2019/01/02 11:24:59 am
       

作者:MyGoNews蕭又安
時間:2019-01-01

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說,2018年房市推案量創下2008金融海嘯以來的10年新高,全台2018年預售新推建案8.5萬戶,比2017年同期成長4成,他於年初預測全年推案總量可望破9000億元,甚至破兆,但結果是直接飛越「兆元」,直奔1.27兆元,大幅成長43.5%。台灣房市已走出谷底,他預估2019年全台推案總量會再成長5%左右,達到1.34兆元,從2018年的「量增價穩」,到2019年將會是「量增價微揚」。

賴正鎰先從國際政經局勢來看全球房市趨勢,他說,2008年金融海嘯以後,歷經10年休養生息,全球景氣在2018年幾乎已經復甦,房地產市場與就業都回到水準以上,不過因為美國政府負債赤字逼近680兆美元,所以美國總統川普為解決國內經濟動盪不安,就必須從貿易逆差最大的中國大陸下手,雙方2018年前10個月逆差已達3444億美元,只能雙邊貿易談判來降低赤字。

他說,中美貿易談判開啟懲罰性關稅大戰,紛爭延燒國際,包括歐洲、韓國、日本及中國本身都受影響,但中國大陸也不是省油的燈,採取人民幣貶值、擴大內需、資金寬鬆三大策略應對。習近平更在上海舉辦的「中國國際進口博覽會」提到要開放對外資股比限制,推進開放服務業,未來15年進口商品和服務要超過40兆美元,以合作開放爭取更多的全球發展空間。

2018年以來全球石油漲價問題已經排除,油價從最高的每桶七十多美元,降至現在五、六十元之間徘徊,油價已穩定,也正因為國際各國大量生產電動車,未來石油需求量會持續下降,對整體經濟影響也會降低,物價不見得會再受油價波動而有太大影響。

至於中美貿易紛爭對全球外貿影響,賴正鎰認為,全球包括台灣在內,目前近二個月全球外銷貿易都是負成長,這是因為來自2018年五、六月以後的中美貿易談判造成,但他認為出口數字下滑「其實是假象」,真正中美談判的影響,應該是在未來一至二年才會慢慢顯現。

事實上,2018年歐洲、日本景氣還是都在慢慢復甦和成長、唯有韓國因為調降基本工資與政經問題稍微落後現象。將來中美貿易大戰,受衝擊最直接是美國蘋果Apple在中國大陸禁賣、中國大陸的華為在美禁賣,影響程度將以這類大廠為主,科技技術將會是未來的重要觀察指標。

再看台灣政經局勢對房市影響,賴正鎰認為,執政黨在九合一選舉大敗後,不會再提出不利於整體局勢的政策因素,但台灣若沒有認同九二共識,經濟想要上升的幅度有限,他覺得2019年2019年又是總統與立委大選,為避免選舉干擾,企業自己都會調整經營策略,設法前往美國或東南亞國家設廠發展,找到一條避險之路。

整體來看,2018年各國處於經濟正成長,且業績成長表現不錯,美國利率也不會調太高,2019年受鋼材價格上揚、中美談判,還有台灣擬透過擴大稅基,促成稅收與GDP的成長,租稅負擔希望升至15%、財政部長蘇建榮更暗示要加稅等因素,他推判經濟成長狀況會微幅降低,所以國發會最新預測2019年GDP在2.4%至2.6%,雖稍低於2018年下修後的2.5%,但還算持穩。受惠中美談判,家具或鞋廠訂單將轉回台灣,一來一往、一增一減,預估2019年台灣外貿不會太差。

對於2018年國內房地產表現,賴正鎰認為,影響房地產最大原因是利率,國內低利環境持續,對房市有利,尤其是日前央行利率政策決定連十凍,央行總裁楊金龍更說2019年利率會繼續維持低點且可能還有調降空間。他看到央行最新公布11月房貸餘額新台幣6兆9414億元,月增362億元,續創歷史新高,建築貸款大增,代表2018年房市復甦力道很大。

他認為,台灣房市早在2018年5、6月已從谷底反彈,全年是「量增價穩」,展望2019年則是「量增價微揚」。政府2018年調降房屋稅、地價稅等持有稅,首購小坪數產品(20至40坪以內)幾乎都一個多月就完銷。後續值得關注的是,中大坪數產品在新的一年會漸漸加快銷售,就他觀察,最近中大坪數案場的來客量增加近五成,台北市豪宅市場成屋可望加快去化,六都的其他部份都市也都會很快去化,他認為房地產最熱門的,快速補漲第一名應該是高雄,這是因為韓國瑜當選市長的關係,應該會變得很熱;台中市也一樣,捷運綠線通車後,將會讓台中交通更順暢。

鄉林不動產研究室分析各縣市建商申報開工資料也發現,六都2018年(2018)推案總銷金額達1.15兆(附表一,12月為推估量),比2017年(2017)成長超過47%。而且,雙北推案戶數增幅均超過九成,韓流所及的高雄市,2018年推案戶數成長幅度也突破8成,緊追於雙北之後,可見高雄房市在2018年一整年有急起直追的補漲趨勢。



商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成分析買賣區域情勢,台北市2018年前11個月建物買賣移轉棟數前三名為內湖區、中山區及北投區;新北市前三名為板橋、淡水及中和區,合佔新北市總交易量35.8%。台中則是捷運綠線沿線的北屯、西屯、南屯區;而高雄市鳳山、三民和楠梓區持續火紅,合佔全高雄總量37.9%。在台南市,台積電在南科三奈米廠6000億元擴廠案環評過關,將創造5000名就業機會,南科安南區及永康區後市可期。

謝坤成認為,經濟回溫、肥咖條款導台商資金回流,再加上中美貿易戰帶動台商返台投資潮,過去幾年被壓抑而延遲推出的建案都在2018年下半年傾巢而出。2019年景氣全面回穩,看好新興科技發展快速,為國內產業帶來轉型與升級,在景氣回溫及持續低利環境下,店面、商辦等收益增值型產品,是2019不動產買賣焦點所在之外,九合一選舉許多市長候選人都將都市更新列為重要政見,選後各地方政府勢必全力推動政見,加速地方建設,也會帶動房市發展。



至於2019年哪些區域是房市熱點?謝坤成說,九合一選舉過後新人新氣象,全台新任縣市首長均已於昨(25)日就職,從這些百里侯的競選政見可以窺知其未來施政方向及重點建設利多區,六都來講,北市大同、萬華;新北市林口、新店、五股;桃園航空城沿線;台中豐原,烏日與海線三大副都心、台南南科和沙崙綠能科學城周邊,高雄亞洲新灣區都可望成為新推案熱點。

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